Το πιο ουσιαστικό έργο στην πόλη έχει ήδη δρομολογηθεί!
Η μεγαλύτερη απαίτηση των κατοίκων, η πιο σημαντική έλλειψη στην πόλη …η κεντρική πλατεία…παίρνει σάρκα και οστά!
Στο πλαίσιο της οικιστικής, περιβαλλοντικής, κοινωνικής πολιτιστικής ανάπτυξης, αλλά και οικονομικής αναβάθμισης της πόλης μας ο Δήμος μας προτίθεται να δημιουργήσει κοινόχρηστο χώρο – κεντρική πλατεία μέσα στα διοικητικά όρια του Δήμου και συγκεκριμένα στο Ο.Τ 19/τ97.
Λαμβάνοντας υπόψη τις σύγχρονες ανάγκες της πόλης μας σε συνδυασμό με την κατασκευή του δευτέρου σταθμού του Μετρό της Γραμμής 4 στο Γαλάτσι και ανταποκρινόμενοι στο πάγιο αίτημα της κοινωνίας του Γαλατσίου για τη δημιουργία κεντρικής πλατείας, κρίθηκε κατάλληλο λόγω της μοναδικότητας του, το συγκεκριμένο οικοδομικό τετράγωνο ως κέντρο αναφοράς για την πόλη, χώρου συνάντησης, αναψυχής και πολλών άλλων δραστηριοτήτων.
Ήδη κατεδαφίστηκε ένα τετραώροφο κτήριο στο κέντρο της πλατείας ανοίγοντας το δρόμο για τα υπόλοιπα. Προς το παρόν και μέχρι την ολοκλήρωση της Γραμμής 4 του ΜΕΤΡΟ, ο συγκεκριμένος χώρος θα διατίθεται στους πολίτες ως δερεάν ανοιχτός χώρος στάθμευσης.
Κρίνεται σκόπιμο να γίνει σύντομη αναφορά στις μέχρι σήμερα ληφθείσες αποφάσεις του Δ.Σ με τις οποίες έχει ήδη δρομολογηθεί η υλοποίηση του παραπάνω σκοπού αλλά και στις γενικότερες ενέργειες, οι οποίες στοχεύουν στην όσο το δυνατόν ταχύτερη υλοποίηση αυτού του σημαντικού για την πόλη μας έργου.
- Με την υπ΄ αριθμ. 63/1994 Απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου πρότεινε αρχικώς την τροποποίηση του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου με τον χαρακτηρισμό των αδόμητων οικοδομικών εκτάσεων σε κοινόχρηστο χώρο –πράσινο.
- Στη συνέχεια το Κεντρικό Συμβούλιο Χωροταξίας-Οικισμού -Περιβάλλοντος του ΥΠΕΧΩΔΕ κατά την συνεδρίασή του τον Ιούνιο του 1995 γνωμοδότησε ότι θα πρέπει να χαρακτηριστεί όλο το οικοδομικό τετράγωνο ως χώρος κοινόχρηστου πρασίνου .
- Το 2003 με την υπ΄αριθμ. 214/03 Απόφαση το Δημοτικό Συμβούλιο γνωμοδότησε υπέρ του χαρακτηρισμού ολόκληρου του οικοδομικού τετραγώνου ως κοινοχρήστου χώρου
- Με την με αρ. 3644/24-1-2008 υπουργική απόφαση (ΦΕΚ 54/ΤΑΑΠΘ/8-2-2008 εγκρίθηκε η τροποποίηση του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου του Ο.Τ 19/τ97 μεταξύ των οδών Ιπποκράτους, Λυσίου και Λ. Γαλατσίου με τον χαρακτηρισμό της αδόμητης οικοπεδικής έκτασης εμβαδού 2490,25 σε κοινόχρηστο χώρο- πλατεία και με την με αρ. 17687/15-4-11 απόφαση αναπληρωτή Υπουργού ΠΕΚΑ (ΦΕΚ 109/Α.Α.Π./26-5-11 εγκρίθηκε η τροποποίηση του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου του Ο.Τ 19/τ. 97 και ειδικότερα με την μετατροπή του τμήματος ΑΒΓ΄ΚΗΘΑ από Κ.Χ Πλατεία σε Κ.Χ.-Πλατεία -Αναψυκτήριο.
- Στη συνέχεια το 2018 μετά από εισήγηση της Δ/νσης Τεχνικών Υπηρεσιών, συνοδευόμενη από μελέτη χρήσεων γης, ελήφθη η με 406/2018 απόφαση Δ.Σ με την οποία εγκρίθηκε η τροποποίηση του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου στο Ο.Τ19/Τ.97 με χαρακτηρισμό τμήματος αυτού σε κοινόχρηστο χώρο – πλατεία. Στην ως άνω απόφαση γίνεται αναλυτική αναφορά της ύπαρξης κοινής ανάγκης, δηλαδή πολεοδομικού λόγου, ως τούτο απαιτείται από την εφαρμοζόμενη διάταξη του άρθρ. 154 του Κώδικα βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας.
- Μετά την υποβολή των ενστάσεων και της επ’ αυτών αποφάσεως του Δ.Σ, ο σχετικός φάκελος διαβιβάστηκε στην αρμόδια Υπηρεσία της Περιφέρειας Αττικής για έγκριση και ολοκλήρωση της διαδικασίας τροποποίησης του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου στο Ο.Τ. 19/Τ.97.
- Επισημαίνεται ότι σε όλες τις εισηγήσεις της αρμόδιας Υπηρεσίας του Δήμου μας, αλλά και στις μέχρι σήμερα αποφάσεις του Δ.Σ γίνεται εκτενής αναφορά στο γεγονός ότι το συγκεκριμένο Ο.Τ είναι το μόνο κατάλληλο για την δημιουργία της Κεντρικής πλατείας η οποία ως προαναφέρεται θα συμβάλλει ποικιλοτρόπως στη λειτουργικότητα και ανάπτυξη της πόλης μας και στην εξασφάλιση καλύτερων όρων διαβίωσης των κατοίκων της.
- Από την εισήγηση της Δ/νσης Τεχνικών Υπηρεσιών η οποία συνοδεύει την παρούσα και η οποία αποτελεί αναπόσπαστο μέρος αυτής επαναλαμβάνουμε ενδεικτικά τα εξής: «Είναι λοιπόν αδιαμφισβήτητη η ανάγκη δημιουργίας κεντρικής πλατείας κα μάλιστα στο κεντρικότερο σημείο του Δήμου που είναι ο κόμβος Λ. Γαλατσίου –Λ. Βεΐκου –Αγ. Γλυκερίας, όπου στο σημείο αυτό χωρίζεται ο Δήμος σε τέσσερα ίσα περίπου τεταρτημόρια.
- Μετά από ενδελεχή έρευνα διαπιστώθηκε ότι στην ευρύτερη περιοχή του εν λόγω κόμβου δεν υπάρχουν αδόμητα ακίνητα για την εξυπηρέτηση του επιδιωκόμενου σκοπού.(σχεδιάγραμμα)
- Στο μοναδικό Ο.Τ. στο οποίο υπάρχει αδόμητη έκταση είναι αυτό που βρίσκεται στη συμβολή των οδών Αγ. Γλυκερίας και Λ. Γαλατσίου, Ο.Τ. 19/τ.97 και περιβάλλεται από τις οδούς Ιπποκράτους, Λυσίου, Λ. Γαλατσίου και Λ. Βεΐκου.
- Συγκεκριμένα η έκταση όλου του Ο.Τ.19/τ.97 που συνολικά είναι 4.515 τ.μ., σε συνδυασμό με το γεγονός ότι τμήμα του, εμβαδού 2.523 τ.μ. είναι ήδη χαρακτηρισμένο ως κοινόχρηστο και ανήκει στο Δήμο, ευνοούν τους σκοπούς της επιδιωκόμενης δημόσιας ωφέλειας, την δημιουργία δηλαδή ενός ικανοποιητικού ελεύθερου ανοιχτού δημόσιου χώρου…
Συμπερασματικά
Η δημιουργία κεντρικής πλατείας στο συγκεκριμένο Ο.Τ. είναι αναμφισβήτητα «λυτρωτική» σε μια τέτοια εξέλιξη, δημιουργώντας ποιοτικές συνθήκες κίνησης των πολιτών, περιορίζοντας σημαντικά τα προβλήματα ασφάλειας στις μετακινήσεις αλλά και προσφέροντας στους πολίτες ένα «πολιτισμένο» περιβάλλον βιώσιμης αστικής κινητικότητας αυξάνει τους κοινόχρηστους χώρους του Δήμου Γαλατσίου, αναβαθμίζει οικιστικά, περιβαλλοντικά, κοινωνικά, οικονομικά και πολιτιστικά την περιοχή.
Είναι μια εξαιρετική ευκαιρία για το Γαλάτσι, να μετεξελιχθεί σε μια πιο ποιοτική, ζωντανή και δημιουργική πόλη, βασικό συστατικό της οποίας θεωρείται και η δημιουργία μιας σύγχρονης κεντρικής πλατείας, την οποία μέχρι στιγμής την στερείται η πόλη.
Όπως προείπαμε το συγκεκριμένο Ο.Τ. είναι το μόνο στην ευρύτερη περιοχή που πληροί τις προϋποθέσεις δημιουργίας κεντρικής πλατείας.
Ήδη το ήμισυ και πλέον τμήμα ανήκει στο Δήμο Γαλατσίου και είναι κοινόχρηστος χώρος .
Διαπιστώνεται όμως η αναγκαιότητα απόκτησης και του υπόλοιπου τμήματος, για το οποίο ο Δήμος με την με αριθ. 406/2018 απόφασή του ,έχει ήδη δρομολογήσει την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου με τον χαρακτηρισμό του ως κοινόχρηστο-πλατεία και ο σχετικός φάκελος έχει η διαβιβαστεί στην Περιφέρεια.
Το τμήμα αυτό του Ο.Τ. 19/τ.97 αποτελείται από πέντε (5) ιδιοκτησίες . Δύο εξ’ αυτών είναι αδόμητα οικόπεδα (με αριθ.5 & 6),ενώ οι υπόλοιπες 3 (με αριθ. 2,3,4) έχουν κτίρια , όπως φαίνεται στο συνημμένο τοπογραφικό διάγραμμα.
Για την απαλλοτρίωση των ακινήτων αυτών, μετά την έγκριση της τροποποίησης , απαιτείται η σύνταξη πράξης αναλογισμού και καθορισμός τιμής μονάδος, διαδικασία η οποία είναι πολύ χρονοβόρα, ενώ επισημαίνεται ότι τα επικείμενα (κτίρια) αποζημιώνονται πάντα και αποκλειστικά από το Δήμο.
Στην προκειμένη περίπτωση κατά τη διαδικασία της απαλλοτρίωσης, με τη σύνταξη της σχετικής πράξης αναλογισμού, οι παρόδιοι ιδιοκτήτες που θα συμμετέχουν στην αποζημίωση είναι μόνο αυτοί των ακινήτων, επί της οδού Ιπποκράτους.
Οι παρόδιες ιδιοκτησίες επί των οδών Αγ. Γλυκερίας και Λ. Γαλατσίου απέχουν πλέον της 20μετρης λωρίδας, που ισχύει για την αποζημίωση πλατειών και άρα η αποζημίωση θα βαρύνει και πάλι το δήμο.
Διαπιστώνεται λοιπόν ότι το μεγαλύτερο μέρος των αποζημιώσεων το επιβαρύνεται ο Δήμος».
Μετά την απόφαση για τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου στο συγκεκριμένο Ο.Τ οι ιδιοκτήτες των ακινήτων με αρ. 2,4 και 5, όπως αυτά φαίνονται στο συνημμένο τοπογραφικό διάγραμμα, εκδήλωσαν ενδιαφέρον προς Δήμο Γαλατσίου να προβούν στην πώληση ακινήτων τους, ούτως ώστε να επιταχυνθούν οι διαδικασίες για την πραγματοποίηση ενός έργου πνοής για την πόλη.
Σε συνέχεια, εξετάσθηκε και διαπιστώθηκε, ότι η απευθείας αγορά είναι η συντομότερη διαδικασία, καθώς για την συντέλεση της απαλλοτρίωσης των ακινήτων αυτών απαιτείται: α) να ολοκληρωθεί κατ’ αρχήν η διοικητική διαδικασία της τροποποίησης του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου στο Ο.Τ19/Τ.97 με χαρακτηρισμό τμήματος αυτού σε κοινόχρηστο χώρο – πλατεία με την δημοσίευση της σχετικής απόφασης στο Φ.Ε.Κ. χωρίς ν’ ασκηθούν κατ’ αυτής ένδικα μέσα για την ακύρωσή της, β) ακολούθως (απαιτείται) η σύνταξη και κύρωση πράξης αναλογισμού χωρίς ν’ ασκηθούν ένδικα μέσα κατ’αυτής για την ακύρωση ή μεταρρύθμισή της και τέλος γ) (απαιτείται) ο καθορισμός από τα αρμόδια πολιτικά δικαστήρια προσωρινής αρχικά και εν συνεχεία οριστικής τιμής μονάδος αποζημίωσης (η οποία ως διαδικασία είναι πολύ χρονοβόρα), και η καταβολή της πλήρους αποζημίωσης ή η παρακατάθεση αυτής (και από το Δήμο αλλά και από τους παρόδιους) στους δικαιούχους οι οποίοι θα αναγνωρισθούν δικαστικά. Η ανωτέρω διαδικασία για την συντέλεση της απαλλοτρίωσης αναμένεται να διαρκέσει πολλά χρόνια και είναι προφανές ότι δεν εξυπηρετεί το σκοπό της άμεσης δημιουργίας της κοινόχρηστης πλατείας.
Για το λόγο αυτό ανατέθηκε σε εκτιμητή ακινήτων, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα του άρθρου 186 παρ.6 του Ν. 3463/2006 Δ.Κ.Δ (καθώς η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τις 58.694,06 ευρώ, σύμφωνα με το άρθρο 23 παρ.2 του Ν. 2873/2000) και συγκεκριμένα ανατέθηκε στον πιστοποιημένο και εγγεγραμμένο στο μητρώο Εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών εκτιμητή κ. Παναγιώτη Μερεκούλια να προβεί στην εκτίμηση της εμπορικής αξίας των ακινήτων –οικοπέδων για τις ακόλουθες ιδιοκτησίες .
Σημειώνεται ότι με την παρ.1 της υποπαρ. Γ.11 του Ν.4152/13(φεκ 107/09.05.2013 τεύχος Α΄) καταργήθηκε το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών. Σύμφωνα με την παρ.2 της υποπαρ.Γ.11 του Ν.4152/13 όπου στην κείμενη νομοθεσία, αναφέρεται στο Ειδικό Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών (Σ.Ο.Ε), νοείτε αφεξής το σύνολο των πιστοποιημένων Εκτιμητών του Ν.4152/13.
Σύμφωνα με την από Φεβρουαρίου 2020 έκθεση του άνω πιστοποιημένου εκτιμητή, η οποία κατατέθηκε στο Δήμο μας, οι συμφωνηθέντες τιμές των τριών ακινήτων είναι χαμηλότερες από την κατατεθείσα εκτίμηση και είναι οι παρακάτω:
- Ακίνητο ιδιοκτησίας Κολιόπουλου εμβαδού οικοπέδου 579,75 και εμβαδό κτισμάτων 1.671,50 τ.μ στο ποσό των 3.850.000,00€ σημειώνοντας ότι στην αναφερόμενη τιμή συμπεριλαμβάνεται η μεταβίβαση, η άδεια και το κόστος κατεδάφισης του υφιστάμενου κτηρίου αλλά και τυχόν αξιώσεις των μισθωτών του κτηρίου
- Οικόπεδο ιδιοκτησίας πρώην Νικολαΐδη εμβαδού 324,32 τ.μ στο ποσό των 310.000,00€
- Οικόπεδο ιδιοκτησίας Καμπέρη 419,92 τ.μ στο ποσό των 400.000,00€
Συνολική αξία των τριών ακινήτων 4.650.00,00 ευρώ
Κατόπιν των ανωτέρω και επειδή με την απόκτηση δια απευθείας αγοράς των ανωτέρω ακινήτων ο Δήμος μας θα υλοποιήσει με τον καλύτερο τρόπο τις αρμοδιότητες του στον τομέα της ποιότητας ζωής και εύρυθμης λειτουργίας της πόλης με την ΑΜΕΣΗ δημιουργία κοινόχρηστου χώρου -πλατείας (άρθρο 75 παρ. Ι. περ. γ΄αρ.1 Ν. 3463/2006 Κ.Δ.Κ.) εισηγούμαι όπως προβείτε στην λήψη απόφασης για τα κάτωθι:
- Την αναγκαιότητα απόκτησης του τμήματος του Ο.Τ. 19/τ.97 που φαίνεται με στοιχεία ΒΓΔΕΖΗΙΚΒ, στο συνημμένο τοπογραφικό διάγραμμα για την δημιουργία κοινοχρήστου χώρου- κεντρικής πλατείας.
- Την απευθείαςαγορά κατ’ άρθρο 191 παρ. 1 του Ν. 3463/2006 (Κ.Δ.Κ.) των τριών ακινήτων που βρίσκονται στο παραπάνω τμήμα του Ο.Τ. 19/τ.97 επί των οδών Ιπποκράτους, Αγ. Γλυκερίας, Λεωφ. Γαλατσίου, λόγω της καταλληλότητας και μοναδικότητας αυτών για την επίτευξη του παραπάνω σκοπού, κατά τα προαναφερθέντα και τον καθορισμό του αντίστοιχου τιμήματος, για καθένα απ’ αυτά.
- Εξουσιοδοτεί το Δήμαρχο κ. Γεώργιο Μαρκόπουλο για τη διεξαγωγή όλων των νόμιμων και απαιτούμενων ενεργειών ως νόμιμος εκπρόσωπος του Δήμου Γαλατσίου κατ’ άρθρο 58 Ν. 3852/2010 (υπογραφή του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου και κάθε δηλώσεως και οποιουδήποτε άλλου εγγράφου απαιτείται για την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας).